Según datos del estudio “Radiografía del mercado de la vivienda 2016-2017” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa, el 20% de la población española vive alquilada y se estima que la tendencia siga incrementándose, alcanzando el 30%, tal y como sucede en el resto de Europa.

Frente a esta realidad, es de vital importancia que cuando se inicie el proceso de alquiler de un inmueble, el propietario y el inquilino definan los acuerdos de uso y derecho de la propiedad. Para ello, lo recomendable es redactar un contrato de arrendamiento que contenga toda la información necesaria para proteger a las partes involucradas: arrendador y arrendatario.

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbana (LAU) -modificada por última vez en marzo de 2015- al realizarse la firma del contrato de alquiler se hacen efectivas las obligaciones y derechos del inquilino con respecto al uso de la vivienda; al tiempo que se definen los derechos relacionados con las condiciones de la vivienda y las obligaciones inherentes al arrendador o propietario.

Si bien cada caso es particular, hay condiciones generales que deben estar incluidas en el contrato y que están contempladas en el marco legal vigente. Los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos son los siguientes:

• Precio y duración del contrato: El arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma la duración del contrato y el precio de la renta mensual. La reforma de la LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los primeros seis meses de duración, pero debe manifestarlo con un mínimo de 30 días de antelación. 

• Fianza: Una vez finalizado el contrato, si no hay daños en la vivienda ni deudas con las compañías de suministros; el propietario debe reintegrar de inmediato, el dinero aportado por el inquilino al inicio del contrato. Si la fianza no es restituida, el arrendatario puede reclamar intereses.

• Venta de la vivienda arrendada: Si el propietario no indica en el contrato que el inquilino renuncia a su derecho de adquisición llegado el día en el que decide vender el inmueble, no puede hacerlo sin notificar al inquilino y darle la posibilidad de convertirse en el comprador. En este caso, el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente y una vez notificado, tiene un plazo de treinta días naturales para comunicar al propietario si desea comprar o no.

• Acceso a la vivienda alquilada: El propietario no puede entrar a la vivienda sin el previo consentimiento del inquilino. La Constitución española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.

• Obras en la vivienda: El arrendatario no podrá realizar obras de ningún tipo en la vivienda, sin el previo consentimiento del arrendador. El propietario debe responsabilizarse de los arreglos necesarios causado por el uso y paso del tiempo, de modo que la vivienda se mantenga en la condiciones adecuadas para ser alquilado.

• Pago de recibos: Generalmente, al propietario del inmueble le corresponde pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y los seguros de mantenimiento. El inquilino por su parte, debe pagar los servicios que puedan medirse con contadores individuales como: el agua, la luz, el gas y el teléfono.

• Pago anticipado de rentas: "De conformidad con lo estipulado en el artículo 17.2 de la LAU, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta".

Hay que destacar, que las consideraciones antes descritas son de carácter general y que los contratos de arrendamiento pueden incluir cláusulas que deben ser revisadas por un abogado junto con la documentación necesaria. Esto con el objeto de evitar la definición de obligaciones que puedan ser ilegales o que no estén contempladas en la actual Ley de Arrendamientos Urbana (LAU).